전세사기 유형 및 예방법

    1. 전세사기 

전세사기 중 이중계약이란 집주인과 전세나 월세계약을 체결한 세입자 등이 집주인의 동의 없이 임대인 행세를 하면서

새로운 세입자와 다시 전세계약을 체결한 경우를 말합니다.

 

    2. 전세사기 유형

증가하는 전세 사기 유형

 

 

이 밖에도 전세사기의 피해가 증가하고 있는데요, 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2020년 4,682억 원, 2021년 5,790억 원으로 매년 전세보증금 반환 보증사고 금액은 증가하고 있으며, 올해에는 6,000억 원을 넘어설 것으로 예상되고 있습니다. 대표적으로 나타나는 전세 사기의 유형으로는 불법 중개사무소 사기, 이중계약, 저가 매물에 대한 중복계약 등이 있습니다.

 

1. 불법 중개사무소 사기
공인중개사 자격증을 가지고 있지 않은 사람이 중개업 등록증이나 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 맺고, 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

2. 이중계약
건물의 소유주에게 임대차 계약을 위임받은 관리인이 세입자와 전세 계약을 해 놓고, 소유주에게는 월세 계약을 했다고 하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

3. 저가 매물 중복 계약
시세보다 20-30% 낮은 값으로 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 사기 유형입니다.

 

    3. 전세사기 예방센터

 

전세사기 예방센터

 

    4. 전세사기 전 체크리스트

◆  전세 계약 전 
주변 매매가, 전세가 확인
주택 임대차 표준 계약서 사용
근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
임대인의 세금 체납여부 확인
선순위 보증금 확인
확정일자 부여 현황 확인
전입세대 열람

◆  전세 계약 후
임대차 신고
전입신고
전세보증금 반환 보증

◆  전세 계약 전 체크리스트

1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법
① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
(App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보
한국부동산원 부동산테크
 시세정보업체 (네O버, 직O, 다O 등)

② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요!

2. 주택 임대차 표준 계약서 사용
 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.
 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요.
rtms.molit.go.kr에서 다운로드 가능

 3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인
 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.
 등기소, 인터넷등기소또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.

4. 임대인의 세금 체납여부 확인
 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.
 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)

5. 선순위 보증금 확인
 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.
 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다.(임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.

◆ 전세 계약 후 체크리스트

 1. 임대차 신고
 임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.
 신고 대상 (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함)(금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과
 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
 온라인신고또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다.(확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)

2.  전입신고
 전입신고는 법적 의무입니다.
 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)
 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.
 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.

3.  전세보증금 반환보증 가입
 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.
 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)
 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.

 

※ 용어설명

임대인 : 임대인집을 소유하고 있고, 나에게 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람

세입자 : 세입자임대차계약을 통해 임대인의 집에 들어가 사는 나

임대차계약 : 임대차계약임대인(=소유주=집주인)과 세입자(=임차인=나) 사이의 전월세 계약. 함께 정한 계약내용에 따라 임대인은 내게 집을 빌려주고, 나는 보증금을 계약기간 동안 맡긴다. 계약 절차를 돕는 사람으로 공인중개사가 있다